Juridisch gereedschap in onzekere tijden
Het is voorjaar 2024. Een dakdekkersbedrijf sluit een aannemingsovereenkomst voor de renovatie van een groot plat dak: vaste prijs, € 180.000,00. Oplevering binnen zes maanden. Duidelijke afspraken waar handtekeningen onder staan. Twee maanden later stijgen de kosten voor de gekozen dakbedekking met 30%. De dakdekker dreigt verlies te draaien op dit project. De opdrachtgever houdt vast aan de vaste prijs. Wat nu?
Tekst: Floris Pels Rijcken, Advocaat bij Poelmann van den Broek
RISICO IS ACTUEEL
Dit is geen fictief scenario. In een wereld waarin geopolitieke spanningen, grondstoftekorten en verstoorde aanvoerketens aan de orde van de dag zijn, is dit risico voor iedere dakdekker en aannemer acuut. De vraag is: wat kun je juridisch doen als de markt onder je wegzakt – en, belangrijker nog, hoe voorkom je dat het zover komt?
WET EN VOORWAARDEN M.B.T. KOSTENVERHOGENDE OMSTANDIGHEDEN
Veel aannemers denken dat een vaste prijs een vaste prijs is. Dat klopt grotendeels, maar niet altijd. Zowel de wet als de meest gebruikte algemene voorwaarden in de bouw bieden een ontsnappingsroute.
MOGELIJKHEDEN WET
Op grond van artikel 7:753 van het Burgerlijk Wetboek kan de rechter – op verzoek van de aannemer – de overeengekomen prijs aanpassen. Dat kan alleen als aan drie voorwaarden is voldaan:
1. Er zijn kostenverhogende omstandigheden opgetreden;
2. die zijn ontstaan of aan het licht gekomen nadat de overeenkomst werd gesloten; en
3. de aannemer hoefde daar bij het bepalen van zijn prijs geen rekening mee te houden.
Die laatste voorwaarde is cruciaal.
Stel: vlak vóór het sluiten van het contract werd al breed in het nieuws bericht over dreigende tekorten aan grondstoffen. Dan zal een rechter oordelen dat de aannemer dit had moeten inprijzen. Is de prijsstijging echter het gevolg van een onverwachte escalatie in een conflict of een plotselinge importstop of -blokkade, dan
ligt dat anders.
MOGELIJKHEDEN UAV
De UAV wordt veel toegepast in de bouw en geeft ook regels hoe om te gaan met prijsstijgingen. Paragraaf 47 UAV bevat een vergelijkbare regeling als in de wet, maar met een extra drempel: de prijsstijging moet aanzienlijk zijn. Het gaat dan om een aanzienlijke stijging van de kosten voor het werk als geheel. Wat aanzienlijk is, staat niet vast in de wet. In de rechtspraktijk wordt soms een grens van 5% van de totale aanneemsom als uitgangspunt gehanteerd, maar ook dat is geen
zekerheid. Kortom: de wet en de UAV bieden een vangnet, maar het is een vangnet met mazen. Je moet naar de rechter,
de drempel is hoog, en de uitkomst is onzeker. Beter is het om dit soort risico’s vóóraf te regelen in een contract. Hieronder een tweetal mogelijke opties.
MAATWERK: ZELF GEREEDSCHAP MAKEN
De slimste aanpak is het risico van prijsstijgingen contractueel te adresseren vóórdat de handtekeningen worden gezet. Dat hoeft niet ingewikkeld te zijn. Twee praktische voorbeeldbepalingen:
Bepaling 1 –
Geopolitieke risico’s benoemen en verdelen “Partijen zijn zich bewust van de spanningen in het Midden-Oosten, waaronder uitdrukkelijk begrepen het conflict tussen de VS en Iran (en alles wat daar mogelijk uit voortvloeit). Partijen stellen vast dat zij de gevolgen van voornoemde spanningen/conflicten nog niet kunnen overzien en dat het goed mogelijk is dat deze omstandigheden invloed hebben op de prijzen en beschikbaarheid van grondstoffen en/of (bouw) materialen. Partijen komen in dit kader overeen dat (alle) prijsstijgingen die redelijkerwijs verband houden met voornoemde spanningen gelijkelijk (ieder voor 50%) worden gedragen. Daarnaast komen partijen overeen dat mogelijke vertragingen in de bouwtijd als gevolg van voornoemde omstandigheden kwalificeren als overmacht en derhalve redenen zijn voor bouwtijdverlenging.”
Deze bepaling doet drie dingen tegelijk. Ten eerste erkennen partijen gezamenlijk dat er een concreet, benoemd risico is. Ten tweede verdelen ze de financiële pijn eerlijk – de aannemer neemt een beperkt risico voor eigen rekening, de rest is voor de opdrachtgever. Ten derde wordt vertraging door dezelfde omstandigheid als overmacht aangemerkt, zodat de aannemer niet ook nog eens opdraait voor boetes wegens te late oplevering. Uiteraard zijn er verschillende variaties op voornoemde bepaling denkbaar. Bijvoorbeeld door een drempel op te nemen voordat een prijsstijging wordt doorberekend (bijvoorbeeld: pas bij stijgingen van een specifieke post van >5%).
Bepaling 2 –
Algemene aanpassingsplicht bij extreme omstandigheden“Partijen komen overeen dat tussentijdse aanpassing van deze overeenkomst mogelijk moet zijn indien partijen daartoe gezamenlijk besluiten, of indien zich een extreme onvoorziene wijziging van omstandigheden voordoet welke naar objectieve maatstaven een verdere ongewijzigde uitvoering van deze overeenkomst voor partijen of een van hen in redelijkheid niet langer verantwoord maakt, in welk geval partijen verplicht zijn in goed overleg een aanpassing van de overeenkomst overeen te komen die rechtdoet aan de nieuwe situatie en de belangen van beide partijen.”
Deze bepaling heeft een bredere werking: ze verplicht beide partijen om met elkaar in gesprek te gaan (en een wijziging overeen te komen) als de omstandigheden drastisch veranderen. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar contractueel vastleggen dat er een overleg- en ‘aanpasverplichting’ geldt, maakt het voor een opdrachtgever juridisch lastiger (en soms zelfs onmogelijk) om zich achter een ‘vaste-prijsafspraak’ te verschuilen.
CONCLUSIE
De dakdekker uit het inleidende voorbeeld had met de juiste contractuele bepalingen een veel sterkere positie gehad. De les is eenvoudig: benoem bekende risico’s expliciet in het contract, spreek af hoe de pijn wordt verdeeld en zorg dat er een verplichting bestaat om bij ingrijpende veranderingen samen om de tafel te gaan. Dat is geen teken van wantrouwen richting opdrachtgever – het is eerder goed vakmanschap en goed ondernemerschap. Net als een goed gelegd dak: degelijk, weerbestendig en klaar voor wat er ook komt.